Оценка рынка жилья Калининградской области

IMG_0149

Калининград

При прогнозировании тенденций развития рынка жилья необходимо рассматривать внешние факторы: экономические условия в стране; социально-экономические условия в конкретном регионе и внутренние факторы: темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынке, соотношение цен на них и т.д.

***

Калининградская область является самым западным субъектом Российской Федерации. После ликвидации СССР область оказалась изолированной от основной части страны территориями иностранных государств, что обусловило возникновение препятствий для функционирования экономики региона в современных условиях. Действие фактора анклавности региона с недавнего времени усилилось еще одним очень важным обстоятельством — расширением Европейского союза и включением в него ближайших стран-соседей России.

Таким образом, в Калининградской области значительно усиливается влияние факторов, которые оцениваются как негативные различными участниками экономических и политических процессов, в частности преобладание на территории Калининградской области отраслей с более сильным спадом производства по сравнению с другими отраслями, что затрудняет деятельность хозяйствующих субъектов в едином экономическом пространстве России [1]. К числу таких отраслей можно отнести строительный комплекс Калининградской области. Строительное производство характеризуется неподвижностью продукции, более длительным, чем в среднем по промышленности, периодом производства, а также более высокой стоимостью единицы готовой продукции, необходимостью временных перерывов, требуемых технологиями строительного процесса.

По мнению Афанасьевой О. Е. до 1998 года в связи с экономическим кризисом не было необходимости в выполнении больших объемов строительных работ, сокращалось жилищное строительство [2]. С началом экономического роста положение в отрасли стало улучшаться. Одним из важных факторов роста рынка жилья является его инвестиционная привлекательность. Рынок жилья - один из наиболее динамичных и выгодных инвестиционных рынков. Инвестиционная активность в строительстве жилищ постоянно возрастает (табл.1):

Таблица 1

Динамика инвестиций, направленных в жилища и их доля в общих инвестициях в основной капитал

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Инвестиции в основной капитал, млн. руб 4570,8 5742,8 7740,5 13699,4 19745,7 29958,9 33147,9
В % к предыдущему году 164,5 103,1 122,2 155,5 122,7 130,5 93,8
Из них направлены в жилища 605,0 538,8 823,0 1128,0 1285,6 1964,4 2045,7
Доля жилищ в общем объеме инвестиций в основной капитал 13,2 9,4 10,6 8,2 6,5 6,6 6,2

Источник: [4]

В 2009 году инвестиции в основной капитал по сравнению с 2003 годом возросли в 7,2 раза, причем ежегодный прирост за семь лет составлял в среднем 40%. Максимальный прирост инвестиций в основной капитал отмечается в 2006 году, а минимальный в 2009 году. Из всего объема инвестиций в основной капитал в строительство жилья направляется в среднем 8,6%. Как видно из таблицы, преобладает тенденция к снижению темпов вложения инвестиций в жилищное строительство. Это связано прежде всего с ограниченным потенциалом инфраструктуры городской застройки.

В Калининградской области многоквартирные дома по материалу стен из кирпича (камня) по данным за 2009 год составляют 70,5%, панельные дома - 8,3%, блочные – 9,4%, смешанные – 3,3%, деревянные – 7,4%, прочие 1,1%. Индивидуальные дома также построены в основном из кирпича (камня) - 70,2%, панельные составляют 3,3%, блочные – 5,1%, деревянные – 13,2%, смешанные – 5,8%, прочие 2,4% [4]. Это говорит о том, что существует потребность в строительных материалах различного типа. Спрос на строительные материалы растет повсеместно, не только в Калининградской области. В Россию пришли иностранные предприятия с новыми технологиями, но на Калининградском рынке жилья существуют определенные проблемы: нет определенности с таможенными условиями для провоза продукции; невыгодно строить отдельные заводы (рынок сбыта незначительный). В этой сфере конкуренция только развивается, не являясь совершенной. По мнению Афанасьевой О. Е можно выделить следующие причины данной ситуации:

- строительные компании производят и продают неидентичную продукцию, отличающуюся по качеству, времени создания, составу применяемых материалов и т.п.;

- строительная продукция характеризуется территориальной предопределенностью, создается в условиях, предпочтительных для инвестора, а не для производителя;

- территориальная привязанность и неравные условия по возможностям назначения цен.

Тем не менее, в прошлом году в нашей области строительной продукции было выпущено на 5 миллиардов 100 миллионов рублей. А за девять месяцев этого года — в 1,5 раза больше. Это говорит о том, что строительная индустрия региона все-таки развивается. Более того, в этом году введены в строй два завода: по производству ячеистого бетона и керамического кирпича. Идет наладка завода по производству бетонных смесей, а в конце ноября будет начато строительство второго домостроительного комбината в пригороде г. Гусева.

Рынок жилья представляет собой сложную саморегулирующуюся социально-экономическую систему. Стерник Г.М. и Черных Е.В.[3] выделяют следующие виды жилья:

- массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) - 85% в современном жилищном фонде;

- жилье повышенной комфортности (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов)- 13% в современном жилищном фонде;

- элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 2% в современном жилищном фонде.

Массовое жилье строилось непосредственно по социальному заказу города, предприятий для своих работников и т.д. (даже на современном, рыночном этапе, часть новостроек выделяется на социальные программы) и являлось одним из обязательных элементов бесплатно-распределительной системы социалистического общества. Изначально оно ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления жилой площади на человека. Жилье повышенной комфортности строиться в домах на центральных улицах и оживленных магистралях города, призвано демонстрировать уровень благосостояния людей. В обществе любой экономической формации неизбежно выделяется особая часть этого общества - его элита, пользующаяся наивысшими производимыми материальными благами. В перечень таких благ входит и жилье соответствующего класса по уровню потребительских свойств - элитное жилье.

Принятая в России классификация квартир по числу комнат (а не спален) отличается от европейской. Квартира включает в себя одну и (или) более комнаты, кухню, санузел, коридор, балкон (лоджию). Комнаты относятся к жилой площади, остальные помещения - к нежилой (вспомогательной). Комнаты используются в однокомнатной квартире как помещение широкого назначения, а, например, в двух-трехкомнатных квартирах одна комната может использоваться как гостиная, остальные - как спальни. Кухня одновременно является столовой. Квартиры имеют разные варианты планировок - с балконами и без них, с совмещенными и раздельными санузлами и т.д. Площадь и средний размер квартир по Калининградской области колеблются в незначительных пределах и стабильно низки (табл.2):

Таблица 2

Динамика количества квартир жилищного фонда, их площадь и средний размер за 2003 – 2009 г.г.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Число квартир, всего 330781 333397 337173 339141 340217 342830 348427
в том числе:
однокомнатные 67700 68134 68862 69197 69408 69309 71558
двухкомнатные 147723 148488 149751 150426 151041 151246 153039
трехкомнатные 100715 101599 102735 103261 102911 103116 104128
четырехкомнатные и более 14643 15176 15825 16257 16857 19159 19702
Площадь квартир всего тыс. кв. м 17033 17270,1 17542,5 17542,0 17953,0 18292,1 18646,9
в том числе:
однокомнатные 2313,4 2345,7 2376,1 2389,0 2406,5 2250,1 2311,0
двухкомнатные 6975,0 7050,4 7112,1 7211,0 7228,7 7224,7 7299,1
трехкомнатные 6326,5 6398,1 6493,5 6530,5 6593,9 6824,3 6912,2
четырехкомнатные и более 1418,8 1475,9 1560,8 1611,5 1723,9 1993,0 2124,6
Средний размер одной квартиры,кв.м

51,5

51,8

52,0

52,3

52,8

53,4

53,5в том числе       однокомнатные34,234,434,534,534,834,832,3двухкомнатные47,247,547,547,947,947,847,7трехкомнатные62,863,063,263,264,166,366,4четырехкомнатные и более

96,5

97,3

98,6

99,5

102,0

126,9

107,8

Источник: [4]

В процентном отношении большую часть от всего числа квартир занимают двухкомнатные, что составляет в среднем 44,3%. Однокомнатные составляют 20,4%, трехкомнатные – 30,3% и четырехкомнатные и более – 5%. В процентном отношении за анализируемый период число однокомнатных квартир увеличилось в среднем на 0,9%, двухкомнатных – на 0,6%, трехкомнатных – 0,7%, четырехкомнатных и более – 5,1%. Средний размер квартир за анализируемый период увеличился не значительно и в среднем составляет 52,5 кв.м. В сравнении 2003 года и 2009 года вырос средний размер четырехкомнатных квартир – на 11,7%, трехкомнатных – на 5,7% двухкомнатных – на 1%, а размер однокомнатных квартир уменьшился на 5,6%. Такая тенденция свидетельствует о росте популярности у населения квартир размерностью более одной комнаты. Причем это не связано с увеличением количества проживающих человек на общей площади жилых помещений (табл. 3). Например, в 2003 году на 1кв. м. общей площади жилых помещений Калининградской области приходилось примерно 18,3 человека, в 2004 году – 18,6 человек, в 2005г. – 18,9, в 2006г. – 19,2, в 2007г. – 19,5, в 2008г. – 19,9, в 2009г. – 20,4. В процентном отношении общая площадь жилых помещений к 2009 году увеличилась на 8,8%, а число проживающих уменьшилось на 2,1%. Другими словами, жители области выбирают количество комнат в квартире не только из-за числа проживающих в ней.

Количество проживающих человек в городах и поселках городского типа, а также в сельской местности не одинаково. В период с 2003 года по 2009 год снизилось количество городских жителей (в среднем на 0,6% ежегодно) и увеличилось число сельских жителей к 2009 году на 1,3%.

Таблица 3

Динамика жилищного фонда Калининградской области в 2003 – 2009г.г.

Год Жилищный фонд на конец года - всего В том числе
Города и поселки городского типа Сельская местность
Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м Число проживающих, тыс. человек Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м Число проживающих, тыс. человек Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м Число проживающих, тыс. человек
2003 17573,1 957,5 13657,7 742,7 3915,4 214,8
2004 17786,7 955,4 13843,7 741,6 3943,0 213,8
2005 18055,7 954,1 14090,8 740,6 3964,9 213,5
2006 18266,6 949,6 14257,6 736,9 4009,0 212,7
2007 18462,0 945,0 14485,7 732,8 3976,3 212,2
2008 18768,4 939,9 14798,6 722,6 3969,8 217,3
2009 19126,4 937,4 14979,5 719,7 4146,9 217,7

Источник: [4].

При прогнозировании тенденций развития рынка жилья необходимо рассматривать внешние факторы: экономические условия в стране; социально-экономические условия в конкретном регионе и внутренние факторы: темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынке, соотношение цен на них и т.д. Перечисленные факторы оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объемов продаж. Сдерживающим фактором может стать увеличение предложений на рынке Калининградской области, что невозможно по определению в силу ограниченности площадок под социальное жилье и отсутствия коммуникаций у имеющихся в наличии площадок. Поскольку очевидно, что часть затрат по строительству инженерных сетей ляжет на плечи застройщиков, полностью прозрачной и прогнозируемой цена метра стать не может (табл. 4):

Таблица 4

Динамика средней стоимости строительства одного квадратного метра введенной площади жилых домов квартирного типа и общежитий

 

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Всего по области, руб 4588 6019 6394 8149 9637 9544 13767
В городах и поселках городского типа 4666 6463 6740 8916 10669 10428 14409
В сельских населенных пунктах 2405 1998 2775 1029 3340 3571 4090

Источник: [4].

Средняя стоимость строительства одного квадратного метра введенной площади жилых домов квартирного типа и общежитий к 2009 году увеличилась в 3 раза, причем ежегодный прирост составлял в среднем 25%. Наибольший рост стоимости строительства был достигнут в 2009 году – 44,2%.

Появление новых строительных площадок и рост стоимости стройматериалов плюс большое количество свободных денег, которые вкладывали в инвестиционные проекты, — все это привело к росту цен на квадратные метры вторичного рынка жилья (табл. 5). Причем структура жилищного фонда области по проценту износа в 2009г. составила [4]:

1. Износ от 0 до 30%

- общая площадь жилых домов, всего – 9664,4 кв. м

- в городах и поселках городского типа – 8076,5 кв. м

- в сельской местности – 1587,9 кв. м

2. Износ от 31 до 65%

- общая площадь жилых домов, всего – 8665,5 кв. м

- в городах и поселках городского типа – 6318,4 кв. м

- в сельской местности – 2347,1 кв. м

3. Износ от 66 до 70%

- общая площадь жилых домов, всего – 452,3 кв. м

- в городах и поселках городского типа – 361,5 кв. м

- в сельской местности – 90,8 кв. м

4. Износ свыше 70%

- общая площадь жилых домов, всего – 276,8 кв. м

- в городах и поселках городского типа – 167,9 кв. м

- в сельской местности – 108,9 кв. м

Таблица 5

Динамика средней цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке

 

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Итого по всем типам квартир, руб 7286 8285 9973 11690 11903 13716 18240
По типам квартир:
низкого качества 5897 6849 7750 10168 11009 11290 17300
типовые 7754 8693 10707 11829 12357 14831 20661
улучшенной планировки 8052 8645 9187 11817 12152 15873 13870

Источник: [4].

Увеличение цен наблюдается как по квартирам низкого качества (в 3 раза по сравнению 2003 года с 2009 годом), так и квартир улучшенной планировки (в 1,7 раза). Средняя цена одного квадратного метра общей площади типовых квартир увеличилась в 2,6 раза. В среднем цена на вторичном рынке жилья увеличилась в 2,5 раза.

По оценкам аналитиков рынка недвижимости сегодня упал не сам спрос, а потенциальная возможность покупки жилья по тем ценам, которые диктует рынок. Другими словами, цены на жилье, которые существуют сегодня, во многом обусловлены не перенасыщенностью рынка квадратными метрами, а неспособностью населения покупать эти метры. Для повышения активности рынка жилья Калининградской области могут использоваться различные действия, а именно:

- развитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства;

- создание условий для государственной и региональной поддержки местных предприятий по производству строительных материалов;

- обеспечение потребности в необходимых строительных материалах, которые сокращают трудовые и энергетические затраты на производство.

 Маргарита, гр.07-БУ-23

Научный руководитель: кандидат экономических наук Маркевич А.Л.

***

ФГОУ СПО «Калининградский морской рыбопромышленный колледж», Калининград, Россия

Материалы  научно-практической конференции 20-21 апреля 2010 года  Калининградского морского рыбопромышленного колледжа по итогам кружковой работы  2009-2010 учебного года.

 

Список литературы

  1. Найденов И.В., Ремнев П.Ю., Клеванный П.Л. Особенности осуществления инвестиций на предприятии с учетом специфики анклавного региона//Проблемы теории и практики управления в региональных социально-экономических системах: Сб. науч. статей / Под ред. И.В. Найденова. – Калининград: Изд-во РГУ им. И. Канта, 2006.
  2. Афанасьева О.Е. Строительное производство в системе строительного комплекса Калининградской области// Проблемы управления социально-экономическими процессами региона: материалы второй международной научно-практической конференции. – Калининград: Институт «Высшая школа управления», 2006.
  3. Стерник Г.М., Черных Е.В. Эволюция качества жилья в переходной экономике России (на примере Москвы)// Материалы научной конференции Европейской сети исследователей жилища. - Вена, 2002.
  4. Жилищная сфера Калининградской области: проблемы и перспективы. Аналитическая записка. Калининрад 2007г. Федеральная служба государственной статистики.

также, вы можете почитать:

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. You can leave a response, or trackback from your own site.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *